Dienstag, 12. Dezember 2017
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Bedenkliche Gewerbemietenentwicklung in Berlin

Hauptstraße: Räumungverkauf bei design attack

/// Kolumne /// – In Berliner Geschäftsstraßen mehrt sich der Gewerbeflächen-Leerstand. Offensichtlich ist eine massive Umstrukturierung in Gang gekommen, die den Charakter und die Attraktivität von Geschäftsstraßen massiv verändern wird. Auf Ertragsmaximierung fokussierte Immobilieninvestoren schlagen dabei augenscheinlich ohne strategische Umsicht zu, wenn etwa alteingesessene Händler, Geschäfte und Dienstleister mit exorbitanten Mietforderungen zur Aufgabe getrieben werden.

Warum dies kurzsichtig ist, verdient etwas mehr Aufmerksamkeit.

Investoren, Vermieter und Handel: gemeinsam im Umstrukturierungsprozeß

Das Problem betrifft die Investoren selbst: zu hohen Preisen erworbene Immobilien müssen refinanziert werden, und so wird zuerst mit Mieterhöhungen reagiert, um Zinsererwartungen oder Kredite bedienen zu können.

Gleichzeitig läuft im mittelständischen Einzelhandel eine Trendwende zum Online-Handel, die Einzelhandelsumsätze im stationären Handel schrumpfen lässt. Handelsexperten erwarten ein Umsatzvolumen von rund 20%, das bis 2020 per Kurier und Abholfächern abgewickelt wird. Im Segment Lebensmittel werden inzwischen Prognosen vom 13% Umsatzanteilen im Jahr 2020 diskutiert. DHL und Anazon haben inzwischen eine leistungsfähige Infrastruktur für den Online-Handel ausgebaut, und Berlin mit einem Netz von Packstationen und Locker-Abholfach-Stationen ausgestattet.

Parallel läuft eine Umstrukturierung, die mit dem Begriff Digitalisierung nur unzureichend beschrieben ist. Händler und Dienstleister müssen ihre gesamte Betriebswirtschaft auf den Prüfstand stellen, und dazu eigene Qualifikationen und die Qualifikationen des Personals auf völlig neuen Stand bringen.

Manche inhabergeführten Geschäfte bleiben dabei auf der Strecke. Zeitliche Anforderungen und unsichere Erwartungen spielen dabei eine Rolle, und natürlich unvermeidbare Umstellungskosten.

Digitale Kassensystemen müssen eingeführt werden. Zugleich werden möglichst breit akzeptierte und bequeme digitale Bezahlverfahren eingeführt, um Kunden gewinnen und binden zu können.

Die Kosten steigen, ältere Stammkunden werden nach Erreichen des Rentenalters plötzlich sparsam – oder ziehen ins Altersheim. Neue Kunden müssen erst gewonnen werden. Neue Marketing-Maßnahmen müssen investiert werden.

Der Einzelhandel gerät dabei mehrfach unter Kostendruck. Mieterhöhungen können aktuell zum völlig falschen Zeitpunkt kommen, weil erst nach erfolgreicher Digitalisierung wieder mehr Roherträge im Handel erzielbar werden.
Zudem überschätzen manche Vermieter die aktuelle Lage ihrer Gewerbeflächen, weil die Kundenfrequenzen sich bis 2020 ebenso massiv verändern können.

Vermieter können dabei leicht selbst in Not geraten. Wenn nach Geschäftsaufgaben keine Folgemietverträge mehr zustande kommen, kann das finanziell gewaltig ins Kontor schlagen.

Totalauflösung
Totalauflösung – die Steigerungsform von Räumungsverkauf und Geschäftsaufgabe – gesehen in der Albrechtstraße in Steglitz – Foto: tsz

Orientierungsrahmen für Gewerbemieten – oder Mietspiegel?

Gewerbemieten sind frei verhandelbar. Einen Mietspiegel gibt es in Berlin bisher nicht! Die IHK-Berlin hilft dabei bisher mit ihrem Orientierungsrahmen für Bandbreiten für Gewerbemieten:

„Vermieter und Mieter sind im Gewerbemietbereich auf eine „Vergleichsmiete“ angewiesen, die sich aus Datensammlungen, Einschätzungen von Gewerbemaklern, Übersicht über das Angebot aus online- und offline Medien ergibt. Darüber hinaus ist eine Einschätzung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, in welche Richtung der Markt, also Angebot und Nachfrage und damit sich die Preise in den nächsten 2-3 Jahren entwickelt, sehr wichtig.“

Doch der IHK-Orientierungsrahmen stammt aus dem Bezugsjahr 2014. Die aktuelle Aufwärtsentwicklung der Gewerbemieten erfordert daher eine Aktualisierung. Der Marktbericht Gewerbe von Immobilien Scout24 gibt einen Überblick über das aktuelle Marktgeschehen.

Bei der laufenden Dynamik von Digitalisierung und Onlinehandel wäre ein Mietspiegel nur bedingt nutzbar, denn der Wert von Lagen an Einkaufsstraßen muss sich langfristig an sinkende stationären Umsätze anpassen. Vermieter müssen daher ihre Lage genau auf mögliche Qualitätsveränderungen im Kaufverhalten untersuchen und selbst eigene Möglichkeiten und Chancen der Digitalisierung ergreifen.

Ob ein Mietspiegel hilft, wenn Prognoseunsicherheiten wachsen, ist zweifelhaft. Unter Unsicherheiten hilft es viel besser, wenn Vermieter und Gewerbemieter mehr miteinander reden, und nach vertretbaren und neuen Lösungen und Chancen suchen.

Bundesratsinitiative für einen besseren Gewerbemieterschutz

Der Berliner Senat plant eine Bundesratsinitiative für einen besseren Gewerbemieterschutz. Die politisch bisher ins Auge gefassten Eckpunkte sind ein Gewerbemietspiegel und längere Vertragslaufzeiten. Außerdem sollen Regeln von städtebaulichen Erhaltungssatzungen auch für Gewerbemieter anwendbar werden. Vor allem Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wie Kitas sollen einen besonderen Kündigungsschutz bekommen.
Die bisher angedachten Themen für einen Gewerbemieterschutz umfassen nur einen konventionellen rechtlichen und bürokratischen Politikansatz.
Neue Handlungsspielräume und Chancen entstehen mit der Digitalisierung und den Wandel zur Smart City, der bis 2025 vor allem kleinen Händlern und Akteuren wieder mehr Nischen und Chancen gegenüber den großen Filialisten und Handelskonzernen eröffnen wird.

Smart City: die Flächenbindung des Handels wird revolutioniert

Schon heute kann der Einbau eines Geldautomaten helfen, Kundenfrequenz und Umsatz zu steigern. Die Möglichkeit, an der Ladenkasse Bargeld einzulösen, haben Handelskonzerne längst entdeckt, und sichern sich so mehr Kunden. Dafür schließen aber Bankfilialen.
Mit eCommerce reicht es künftig, als Kunde einen Bestellknopf auf Smartphone, Bildschirm oder in der Zeitung zu drücken. Handelsfläche ist dafür nicht mehr zwingend notwendig. Abholen per DHL- oder Amazon-Abholfach oder per Kurierlieferung benötigt nur kleine Stellplatzflächen, oder einen Kurzzeitparkplatz.

Handelsflächen können daher in der Tendenz zukünftig verkleinert werden und in der Stadt stärker auf gute Lagen und Einkaufsstraßen konzentriert werden.

Neu: fitbox in der Rheinstraße 60
Neu: fitbox in der Rheinstraße 60 folgt auf Brillen Berlin – Foto:tsz

Smart City – intelligente Stadt bedeutet Synergien zu fördern

Einzelhändler können heute ihren Handel auch gänzlich auf eCommerce umstellen, und sich mit preiswerten Logistikflächen in die Zukunft retten.
Wenn der Umsatz schrumpft, kann auch eine Laden-Teilung eine Lösung sein: zwei Mieter haben auch zwei Kundenkreise. Und viele Angebote schaffen Nachfrage-Synergien.

Wenn man auf den großen Trend bis 2025 reagieren will, ist es besser mehr Vielfalt und Flexibilität zu fördern. Im Gewerbemietrecht sollten deshalb Untermietverträge, Teilungsverträge und Zwischennutzungen besser und rechtssicherer regelbar werden.

Auch für Vermieter kann es sich lohnen, mehr kundenfreundliche Synergien und Kauferlebnisse zu ermöglichen, um ein Downtrading, Leerstand und drohenden Wertverlust im Bestand abzuwenden.

Die aktuell bedenkliche Gewerbemieten-Entwicklung ist nicht nur für Händler kritisch, sondern auch für Vermieter. Die Chancen und Möglichkeiten des Wandels zur Smart City lassen sich wohl nur gemeinsam bedenken!

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