Samstag, 19. August 2017
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Berufungsurteil am 31.3.2017

Mietrecht auf Messers Schneide:
Berufungsurteil am 31.3.2017

Mieterprotestaktion am Hansaufer

Energetische Modernisierungen sind seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 eine besondere Last für Mieter, denn sie bedeuten Mietsteigerungen von 30, 50, 70% und mehr – auf einen Schlag. Für viele langjährige Miter ist das zwangsläufig mit Auszug und Verdrängung aus der angestammten Umgebung verbunden. Vor allem ältere Menschen müssen sich so vor dem Erreichen des Rentenalters zwangsweise aus Wohnumfeldern und Nachbarschaft herausbewegen.

Eine Lebens-Altersplanung wird damit erschwert und angesichts des angespannten Wohnungsmarktes auch nahezu unmöglich gemacht. Die Notwendigkeit und Dicke der Fassadendämmung entscheidet letztlich, ob Mieter ausziehen müssen, oder bleiben dürfen.

Kein Wunder: die Frage der Gebäudedämmung ist deshalb hoch umstritten! Zwischen Wirtschaftlichkeit und energetischen Zielvorgaben und sozialer Verträglichkeit der Modernisierungskosten-Umlage in Höhe von 9% (oder 11%) der Nettobaukosten wird das Grundrecht auf Wohnen und das Recht auf autonome Lebensplanung zerrieben.

Pankower Urteil – zweite Berufungsverhandlung

Anfang 2015 wurde in einem hoffnungsvollen erstinstanzlichen Urteil am Amtsgericht Pankow/Weißensee („Pankower Urteil“) Recht gesprochen und dem Mieter das grundlegende Recht auf Wirtschaftlichkeit energetischer Maßnahmen zugesprochen. Das bedeutete: die Wärmedämmung steht trotz ENEV-Zielvorgaben und KfW-Kreditprogramm zur Disposition, wenn sie nicht „wirtschaftlich“ ist.

Insbesondere bei Berliner Altbauten der Gründerzeit mit mehr als 50 cm dicken Wänden stellen sich nicht nur wirtschaftliche und soziale Sinnfragen, sondern auch bauphysikalische Grundsatzfragen.

Zwischen Gesetzes-Fiktion und Dämmwahn

Die sogenannte „energetische Sanierung“ beruht auf einer „bauphysikalischen Fiktion“, wonach Gebäude im Winter permanent auf 21° C Wohlfühltemperatur gehalten werden, und dabei möglichst keine Wärmeverluste über Außenwände und Gebäudehülle haben dürfen.
Aus rein wirtschaftlichen Gründen beheizen Mieter jedoch ihre Wohnung in der Winzerzeit nicht permanent, sondern passen die Temperatur bedarfsgerecht an. Berufstätige senken die Temperatur tagsüber ab, und beheizen allenfalls in den Abendstunden ihre Wohnräume, um in der Regel im kühlen Schlafzimmer rund 8 Stunden zu schlafen.

Der täglich Wohlfühlzyklus mit 21° C Wohlfühltemperatur wird allenfalls für 5-6 Abend-Stunden benötigt. Die dicke Außenwand reagiert dabei sehr träge: ein Grad Temperatur-Erhöhung im Innenraum ist an der Außenfassade erst nach ca. 19 Stunden meßbar. Der Mieter hat dann schon ausgeschlafen, die Temperatur wieder abgesenkt und ist auf Arbeit, während die Restwärme die Fassade von Innen wärmt und Feuchte abtrocknen lässt.

Das bedeutet: die ENEV-Werte sind in der Praxis reine Fiktion, eine Gesetzes-Fiktion, die sogar zur volkswirtschaftlichen Fehlallokation von Kapital führt – und alle Ziele der Primärenergie-Einsparung völlig verfehlt.

Vereinfacht: wird die Dämmung zu teuer für den Mieter, wird der Mieter zum Sozialfall, und der Staat muss eine zweite Wohnung bauen, um das Wohnrecht zu sichern.

Mieterinitiativen sprechen daher vom „Dämmwahn“ – richtiger sollte aber von „bürokratischer ENEV-Gesetzes-Fiktion, volkswirtschaftlicher Verschwendung“ und „Energieverschwendung“ gesprochen werden.

Hintergund: Landeseigene GESOBU AG mit ENEV-Profit-Strategie

Die Sanierungsstrategie der landeseigenen GESOBAU AG in Pankow hat die Pankower Mieterproteste geradezu provoziert.

Für Altbauten der Jahrhundertwende und der 1930er Jahre wurden Ende 2012 umfangreiche energetische Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, mit
– Fassadendämmung,
– bestehender Gasetagenheizungen,
– Abriss von Holzkastenfenstern und Einbau von Isolierglasfenstern und
– (teilweise) Solarthermieanlagen und Lüftungsanlagen).

Es kam zu drastischen Mieterhöhungen – bei äußerst fragwürdigem Nutzen der Maßnahmen, was Proteste der Mieterschaft (Gründung des „Pankower Mieterprotests“, Verhandlungen mit der Bezirks- und Landespolitik und juristische Auseinandersetzungen) zur Folge hatte.

Anfang 2015 sprach eine Amtsrichterin in Deutschland einer Mietpartei erstmals gleiches Recht zu, wie es auch für Hauseigentümer gilt: das Recht auf Wirtschaftlichkeit bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen.

Die Richterin bezog sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot nach §25 der Energieeinsparverordnung (EnEV), nach dem eine Maßnahme als unzumutbar gilt, wenn die durch die Maßnahme erzielten Einsparungen die Kosten der Maßnahme nicht in angemessenem Zeitraum refinanzieren.
Gegen dieses Urteil ging die Eigentümerin (die kommunale GESOBAU AG) in Berufung und es kam im September 2015 zur Berufungsverhandlung.

Nun wird dieses Urteil weiter verhandelt. Am letzten Verhandlungstag wurde in der zentralen Frage des „Pankower Urteils“ nicht entschieden und von Richterin Paschke zunächst ein Heizungsgutachten in Auftrag gegeben. Dazu gibt es nun die zweite Berufungsverhandlung, in der die Frage der Wirtschaftlichkeit anhand des Heizungsgutachtens verhandelt wird.

Für die Geschäftsführung der landeseigenen GESOBAU AG ist das Urteil ebenfalls entscheidend, denn die „Übermaß-Dämmung“ der Altbauten sorgt bisher für eine sichere Gewinn-Optimierungsstrategie, mit der rund eine Milliarde Verbindlichkeiten des Wohnungsbauunternehmens refinanziert werden sollen.

Landgericht Berln-Mitte
Eingangshalle des Geschäftsgebäudes für die Zivilabteilungen des Landgerichts Berlin I und des Amtsgerichts Berlin I in der Littenstraße 12–17 in Berlin-Mitte – Foto: Ansgar Koreng CC BY-SA 3.0 (DE)

Zweite Berufungsverhandlung: Freitag, 31.03.2017
Raum 3123 (Stock III) / (AZ: 63 S 56/15)
Landgericht Berlin | Littenstraße 12 – 17 | 10179 Berlin

ENEV-Sanierung versus soziales Wohnrecht – Mietrecht auf Messers Schneide

Das erwartete Urteil ist voraussichtlich entscheidend im Konflikt zwischen „ENEV-Sanierung versus soziales Wohnrecht“.
Bekommt die GESOBAU AG Recht, wäre es der endgültige Freibrief für jeden Eigentümer, um mit maximal teuren Sanierungs-Maßnahmen, maximal hohe Mieten zu erzielen. Es wäre der Dammbruch für alle Mieter in Berlin.

Die äußerst unausgewogene Gesetzeslage nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 mit dem Modernisierungs-Paragraph § 559 BGB, der zu staatlich legalisierten Wuchermieten und der Abschaffung der Mieterrechte führt, würde bestätigt werden.

Dem stehen die durch das Bundesverfassungsgericht gestützten Mieterrechte gegenüber, wonach dem Mieter die Wohnung mietrechtlich als „Sacheigentum“ zugesprochen wird, das vom Grundgesetz geschützt ist.
Nach BVerfG-Beschluss v. 26.05.1993, NJW 1993, 2035 dürfen Vermieter und Gesetzgeber keine „Regelungen“ treffen, „die das Bestandsinteresse des Mieters gänzlich missachten oder unverhältnismäßig beschränken.“

Die Pankower und Berliner Mieterinitiativen erwarten das Ergebnis des Verfahrens mit großer Spannung. Auch prominente Vertreter des Bundesbauministeriums und der Wohnungswirtschaft werden morgen als Zuschauer erwartet.

Text: Tilo Trinks (Pankower Mieterprotest), Redaktion Michael Springer

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m/s