Mittwoch, 23. August 2017
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Startschuss für vier neue Milieuschutzgebiete

Gründerzeitbau in Alt-Tempelhof

Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg bereitet für vier Wohngebiete den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung vor, und beschloss die Einleitung des dafür notwendigen Verfahrens nach dem Baugetzbuch §172.

Zu den bereits vorhandenen vier Milieuschutzgebieten im Bezirk, sollen dies Quartiere hinzukommen:

– Schöneberger Norden (rund 26.000 Einwohner_innen),
– Schöneberger Süden (rund 27.000 Einwohner_innen),
– Grazer Platz (rund 11.000 Einwohner_innen) und
– Tempelhof (rund 25.000 Einwohner_innen).

In Tempelhof ist es der Bereich südlich und westlich der Manteuffelstraße und des Tempelhofer Damms sowie südlich der Burchardstraße und Alt-Tempelhof.

Gute Erfahrungen im Bezirk mit den Instrument „Erhaltungssatzung!

Der für Stadtentwicklung zuständige Stadtrat Jörn Oltmann: „Am Bayerischen Platz und am Barbarossaplatz, in der Bautzener Straße sowie am Kaiser-Wilhelm-Platz haben wir mit der sozialen Erhaltungssatzung bereits gute Erfahrungen gemacht. Wir konnten der in anderen Regionen mitunter vorherrschenden sozialen Verdrängung alteingesessener Mieter_innen entgegenwirken.“

Dabei seien, so Oltmann, solche Erhaltungsverordnungen kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie geben dem Bezirk aber die Möglichkeit, Abriss, Zusammenlegung von Wohnungen, Luxusmodernisierungen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und andere Aktivitäten zu verhindern, wenn dadurch die angestammte Sozialstruktur der Bevölkerung beeinträchtig würde.

Rechtliche Grundlagen zur Anwendung des §172 BauGB erfordern Vorbereitung

Bevor die geplanten neuen Milieuschutzgebiete ausgewiesen werden können, ist jedoch erst einmal die Mitwirkung der Bevölkerung erforderlich. Stadtrat Oltmann: „Wir hoffen, dass die demnächst verteilten Fragebögen schnellstmöglich an uns zurückgehen. Die bei der anonymen Auswertung gewonnen Erkenntnisse erlauben uns, auch die nächsten Schritte zu gehen.“ Denn zunächst muss der Nachweis erbracht werden, dass die vorhandene Sozialstruktur des Schutzes einer Erhaltungssatzung auch bedarf, dass eine Veränderung städtebauliche Probleme nach sich ziehen, die vorhandene Infrastruktur mit ihren Schulen, Kitas, Verkehrsangeboten usw. bei einer sozialen Verdrängung gefährdet würde.

Eine gutachterliche Absicherung ist erforderlich, damit eine künftige Erhaltungssatzung auch bei möglichen künftigen Streitfällen zwischen Investoren, Bezirk und Mietern rechtliche Bestandskraft entfalten kann.

Ankündigungswirkung ist schon erster Hinweis für Mieter und Investoren

Einen ersten vorläufigen Schutz haben die Mieter_innen der vier Gebiete schon durch den ersten Beschluss des Bezirksamtes erhalten: Wenn eine beantragte Baumaßnahme dort den Zielen einer künftigen sozialen Erhaltungssatzung widerspricht, kann der Bauantrag zurückgestellt werden.

Milieuschutz – Instrument des Städtebaus

Das Instrument der Erhaltungssatzung wird auch umgangssprachlich als „Millieuschutz“ genannt. Ziel ist es die in den Stadtquartieren vorhandene soziale Mischung zu erhalten, wobei sich insbesondere in den Gründerzeitquartieren Mietwohnen, Handel, Kleingewerbe, soziale Betriebe wie Kitas und vielfältige Akteure der Kreativ- und Kulturwirtschaft ihr wirtschaftliches Leben und „Überleben“ bestreiten. Gerade die Vielfalt sorgt für Urbanität und hohe Attraktivität – und zieht vor allem Investoren an, die aus den alten Gebäuden mit wenig Aufwand viel Kapitalertrag erzielen wollen.

Für die Gesamtstadt ist das ein Minusgeschäft, wenn durch Verdrängung einkommensschwache Mieter auf die „grüne Wiese“ in Neubauten verdängt werden, denn Neubau und neue Straßen und Infrastruktur bedeuten auch neue Schulden für die Stadt, für landeseigene Wohnungsgesellschaften und für den Haushalt. Auch kommen in der Regeln höhere Sozialabgaben auf die Stadt zu, was wiederum alle Steuerzahler besorgen muss.

Volkswirtschaftlich wäre es daher sinnvoll, wenn „Neubauinvestitionen“ entstehen. Indem der Bezirk Tempelhof-Schöneberg mit Erhaltungssatzungen Investionsverhalten großer Fonds und spekulativer Anleger im Altbau bremst, entsteht auch mehr Druck auf Anleger, tatsächlich nicht nur in „Wärmedämmung“, sondern in Neubau zu investieren!

Volkswirtschaftlich wäre es längst sinnvoll – doch muss die Stadtentwicklungspolitik solche „Eigenkapital-Investoren“ und „Selbstnutzer“ auch zu Zuge kommen lassen! Der Engpass im Berliner Grundstücksmarkt besteht jedoch genau darin, dass es nicht genügend Grundstücke auf einem freien Markt gibt.

Verzerrung des Berliner Grundstücksmarktes

Bei insgesamt 86% Mietwohnungsanteil ist der Markt in Berlin monströs verzerrt. Staatliche Bodenpolitik wirkt zum Teil an der Baulandverknappung für „Selbstnutzer- & Eigenkapital“-Investoren mit. Es sind oft genau jene potentiellen Investoren, die „ein Gesicht zur Stadt“ haben, und sich auch geschäftlich un mit Arbeitschancen engagieren wollen.

Die Stadtentwicklungpolitik könnte Finanzinvestoren und „Selbstnutzer- & Eigenkapital“-Investoren ganz einfach voneinander unterscheiden: durch Parzellierung und kleinteilige Vergabe würde in Berlin ein Wettbewerb um die besseren und sozial nachhaltigen Bauprojekte entstehen!

Weitere Informationen:

Link zum Amtsblatt für Berlin

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MHS