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Gesetz zum „Berliner Mietendeckel“ ist nichtig

Skyline Berlin

Der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Der Beschluß vom 25. März 2021 (2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20) ist in der Entscheidung eindeutig und klar:

„Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.“

Deshalb wurde auch Expertenanhörungen zur Urteilsfindung verzichtet.

In der Sache ist der Vorstoß des Berliner Senats zur Miethöhenbegrenzung auf ganzer Linie gescheitert.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Sachverhalte:
„Das MietenWoG Bln trat – mit Ausnahme des § 5 MietenWoG Bln – am 23. Februar 2020 in Kraft. Der „Berliner Mietendeckel“ besteht für die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet (vgl. §§ 1, 3 MietenWoG Bln), einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen (vgl. §§ 1, 4 MietenWoG Bln), wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind (vergleiche §§ 1, 4 in Verbindung mit §§ 6, 7 MietenWoG), sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten (vergleiche §§ 1, 5 MietenWoG Bln).

Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, finden die Vorschriften des MietenWoG Bln dagegen keine Anwendung.“

Das Normenkontrollverfahren gegen den „Berliner Mietendeckel“ wurde von 284 Abgeordnete des Deutschen Bundestages der Fraktionen von CDU/CSU und FDP angestrengt.

In einer ersten Reaktion erklärte sich Sebastian Scheel, Senator für Stadtentwicklung und Wohnen:

„Das Bundesverfassungsgericht hat dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für ein öffentlich-rechtliches Mietpreisrecht abgesprochen. Damit ist Weg einer landesrechtlichen Mietpreisregulierung versperrt. Wir hatten mit dem Mietendeckel Neuland betreten und mit einer anderen Entscheidung gerechnet. Aus guten Grund: Die Kompetenz für das Wohnungswesen fällt seit der Föderalismusreform 2006 in die alleinige Zuständigkeit der Länder. Der soziale Friede ist durch steigende Mieten und die damit verbundene Verdrängung in Gefahr. Es ist die zentrale Aufgabe von Politik, dem nicht tatenlos zuzusehen. Die vergangenen Monate haben gezeigt, dass der Mietendeckel dafür ein geeignetes Instrument ist. Es ist nun die Aufgabe des Bundes, entweder ein wirkungsvolles Mietpreisrecht zu schaffen, das die soziale Mischung in den Städten sichert oder aber den Ländern die Kompetenz dafür zu übertragen.“

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts sind die Vorschriften des MietenWoG Bln ab dem Zeitpunkt ihres Inkrafttretens nichtig. Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermieterinnen und Vermietern auf Grundlage des BGB vereinbarten Mieten zu entrichten und ggf. auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben.

Sebastian Scheel, Senator für Stadtentwicklung und Wohnen sagte dazu: „Im Senat werden wir am Dienstag über die Konsequenzen aus dem Urteil beraten. Dabei sieht sich der Senat auch in der Verpflichtung, sozial verträgliche Lösungen für Mieterinnen und Mieter zu entwickeln.“

Horst Seehofer, Bundesministers des Innern, für Bau und Heimat sagte nach dem Urteil:

„Der Mietendeckel ist jetzt Geschichte. Das ist gut, denn auch baupolitisch war er der völlig falsche Weg. Er hat für Unsicherheit auf den Wohnungsmärkten gesorgt, Investitionen ausgebremst und keine einzige neue Wohnung geschaffen. Meine Devise heißt: bauen, bauen, bauen! Allein im Jahr 2020 wurden 300.000 neue Wohnungen gebaut, soviel wie seit 20 Jahren nicht mehr. Das ist und bleibt der beste Mieterschutz.“

Der Wohnungsbaukonzern Vonovia hat in einer ersten Stellungnahme auf das Urteil reagiert, und seine Mieter hinsichtlicher Nachzahlungen beruhigt:

  • Nach Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts gibt Vonovia Mieterinnen und Mieter die Zusage, keine Nachzahlungen leisten zu müssen
  • Verzicht auf Nachforderungen in Höhe von bis zu 10 Mio. €
  • Vonovia ruft alle Beteiligten dazu auf, die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht weiter zu verschärfen und umsichtig an Lösungen zu arbeiten.

Vonovia: „Vonovia verzichtet auf Mietnachforderungen, da es eine Vielzahl von Mieterinnen und Mieter gibt, die nicht dem Rat der Politik gefolgt sind und die gesparte Miete zur Seite gelegt haben. Außerdem will Vonovia Mieterinnen und Mieter nicht in eine Situation bringen, ihre kompletten Einkommensverhältnisse offenlegen zu müssen.“