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Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

Modernisierte Altbauten in Moabit

/// Rechtskolumne /// Susanne Rüster kommentiert aktuelle Rechtfälle:


Ein Mieter, der sich nach Modernisierungsarbeiten die Miete nicht mehr leisten kann, darf vom Vermieter nicht ohne weiteres auf eine kleinere, preiswertere Wohnung verwiesen werden.

Der BGH hat mit Urteil vom 9. Oktober 2019 (Az. VIII ZR 21/19)einem Mieter, der Arbeitslosengeld II („Harz-IV“) bezieht und sich gegen eine Mieterhöhung wendet, grundsätzlich recht gegeben.

Der Mieter hatte für seine, in einem Berliner Mehrfamilienhaus aus 1929 liegende Wohnung bereits zuvor eine Kaltmiete von 574 € sowie einen Heizkostenvorschuss von 90 € monatlich gezahlt, aber vom Jobcenter lediglich 460 € bekommen. Er klagte, weil er die um monatlich 240 € erhöhte Miete nach der Modernisierung (Dämmung, Ersetzung der bisherigen Balkone durch größere Balkone, Wiederinbetriebnahme eines Fahrstuhls) nicht aufbringen könne (sog. Härteeinwand des Mieters, § 559 Abs. 4 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuches ).

Der BGH ist dem Vortrag der Vermieterin, dem Kläger als „Hartz IV-Empfänger“ stehe nur eine max. 50 m² große Wohnung zu, nicht aber eine Wohnfläche von 86 m², nicht gefolgt.

Die Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Transferleistungen sollten sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leiste.

Der Kläger sei aber 1962 als Fünfjähriger mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen und lebe seither dort. Die Vorschrift des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB solle den bisherigen Lebensmittelpunkt eines Mieters, der sich Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters ausgesetzt sehe, trotz dessen Refinanzierungsinteresses schützen. Auch dem Mieter komme der Schutz des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 Grundgesetz) zu. Daher komme es bei der Entscheidung, ob ein Härtefall für den Mieter vorliege, auf die konkreten Umstände – hier die Verwurzelung des seit 1962 in dieser Wohnung lebenden Mieters und seine gesundheitlichen Verfassung – an.
Dem Einwand der Vermieterin, der Mieter hätte einen Teil der Wohnung untervermieten können, ist der BGH aus verfahrensrechtlichen Gründen nicht gefolgt. Er hat aber darauf hingewiesen, dass es bei der Verpflichtung zur Untervermietung darauf ankomme, ob die Wohnung zur Untervermietung überhaupt geeignet sei, ob der Vermieter einer Untervermietung zustimme und ob dem Mieter ein Zusammenleben mit einem Untermieter zuzumuten sei.

Der BGH hat grundsätzlich die Entscheidung des Landgerichts Berlin, der Kläger sei aufgrund seines Härteeinwands nicht zur Zahlung der Mieterhöhung von 240 € verpflichtet, gebilligt. Gleichwohl hat er das Urteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen. Das Landgericht habe keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen der gesetzlichen Ausnahmefälle vom Härteeinwand des Mieters getroffen. Denn nach § 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 und 2 BGB ist der Härteeinwand ausgeschlossen, wenn die Modernisierung notwendig war, um das Gebäude in einen allgemein üblichen Zustand zu versetzen oder wenn sie aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. zwingende gesetzliche Vorschriften oder Sicherheitsgründe) notwendig wurde.

Vorinstanzen: Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az.: 234 C 257/16)
Landgericht Berlin(64 S 197/17).
Pressemeldung des Bundesgerichtshofs in 76125 Karlsruhe | 09.10.2019


Gastautorin Dr. Susanne Rüster ist Richterin und Krimiautorin. Sie lebt in Steglitz-Zehlendorf.

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