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Ersatzvornahme bei Geisterhäusern – die Rechtsgrundlagen

Schrottimmobilien

In mehreren Berliner Bezirken gibt es verwahrloste Immobilien, Geisterhäuser und Schrottimmobilien, die wertvolle Lagen belegen, oder sogar wertvolle Bausubstanz haben.

In Friedenau ist das Jugendstilhaus in der Odenwaldstr. 1 / Stubenrauchstr. 69 aktuell in der öffentlichen Diskussion. Die Nachbarschaftsinitiative Friedenau hat nun sogar eine Petition erstellt, und macht Druck, dass die Verwaltung des Bezirks Tempelhof-Schöneberg endlich einen Treuhänder zur Instandsetzung und Vermietung einsetzt.

Fünfzehn Jahre Leerstand und mindestens 14 Jahre behördliches Nichthandeln oder fehlende Durchsetzungskraft sind inzwischen zu verzeichnen.

Dabei hat das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) bereits vor fünf Jahren Rechtshilfe und Information für Kommunen und Immobilienverwaltungen gegeben ( damals noch unter Führung und Zuständigkeit von Ministerin Barbara Hendricks (SPD)).

Das (BMUB) hat im Jahr 2014 eine Broschüre publiziert, die sich ausführlich mit der Problematik verfallender Wohnhäuser und Baudenkmäler befasst. Sowohl für Bürgerinnen und Bürger, als auch für Bauverwaltungen und Immobilienbesitzer wird darin klar und deutlich die Rechtslage einschließlich der und Verfahrensweisen beschriben: „Verwahrloste Immobilien: Leitfaden zum Einsatz von Rechtsinstrumenten beim Umgang mit verwahrlosten Immobilien – „Schrottimmobilien“ – PDF-Download.

Der Leitfaden ist nach dem Wechsel der Zuständigkeit des Bauministeriums zum Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat an das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) übergeben worden, und ist dort auch in gedruckter Form erhältlich.

In dem Leitfaden wird das gesamte Spektrum kommunalpolitischer wie auch behördlicher Handlungsmöglichkeiten aufgeführt, um baulichen Mißstände und die Verwahrlosung von Baudenkmälern abzuwenden. Neben dem Einsatz von Fördergeldern und auf Information, Kooperation und Motivation setzenden Strategien nimmt die Bedeutung rechtlicher – insbesondere öffentlich-rechtlicher – Instrumente dabei stetig zu.

In einem ganzen Kapitel wird auch der Maßnahmenkatalog hoheitlicher, bauordnungsrechtlicher und denkmalsrechtlicher Maßnahmen aufgeführt.

Leitfaden „Verwahrloste Immobilien“ BMUB
Instrumentensteckbrief Anordnung zur Erhaltung von Denkmälern – Quelle: Leitfaden „Verwahrloste Immobilien“ BMUB

Dabei sind ganz normale Wohnhäuser mit baurechtlichen Instrumenten und Sanierungsauflagen instand zu setzen. Auch können die Besitzer in Rechtspflichten genommen werden. Bei wirtschaftlicher Überforderung kann auch die Treuhandverwaltung und Instandsetzung durchgesetzt werden.

Ermächtigungsgrundlagen des Denkmalrechts – der elegante Weg

In Fällen von besonderen baukulturell oder städtebaulichen Objekten kann auch der Denkmalschutz eine Hilfe sein, markante Gebäude wie das Haus Odenwaldstr. 1 / Stubenrauchstr. 69 instand zu setzen. Der Wert eines Objektes steigt, und zugleich kann die steuerliche Begünstigung von Denkmalschutzmaßnahmen einen Ausweg aus einer wirtschaftlichen Lage weisen, wenn z.B. nicht genug Eigenkapital des Besitzers mobilisiert werden kann. Ältere Eigentümer geraten auch in eine Kreditfalle, wenn das Gebäude im Alleinbesitz, statt mit einer eigenen (handelbaren) Kapitalgesellschaft geführt wird.

Wichtig für den Steuerzahler und jeden Investor: die Ermächtigungsgrundlagen des Denkmalrechts sehen eine Pflicht zur Erhaltung von Denkmälern vor. Diese ist jedoch an Kriterien geknüpft:

Denkmäler sind so zu schützen, zu pflegen und so zu nutzen, so dass ihre Erhaltung auf Dauer gewährleistet ist. Andererseits besteht die Erhaltungspflicht besteht nur im Rahmen der Zumutbarkeit.

Die Zumutbarkeit hängt dabei natürlich eng mit der beabsichtigten weiteren wirtschaftlichen Nutzung zusammen. Und hier wird das Gericht besonders genau hinschauen, wenn für den Bau keine wirtschaftliche Eigennutzung des Investors vorgesehen ist.

Vor dem Erhalt steht die Klärung des Erhaltungsaufwandes, i.d.R. ein Baustatik-Gutachten und eine detaillierte Kostenschätzung der Instandsetzungsmaßnahmen, die auch hilft, den tatsächlichen Wert der Immobilie zu beurteilen.

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